DGNB, DGNB System Version 2018
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Flexibel und umnutzbar, oder: Wie sich Gebäude immer neuen Anforderungen anpassen können

Welche Anforderungen habe ich an ein Gebäude? Wer neu baut, weiß das in der Regel. Aber was ist in 10, 20 oder 30 Jahren? Da sieht die Sache häufig ganz anders aus. Deshalb gilt: Wer sich schon bei der Planung mit der späteren Umnutzung beschäftigt, kann zukünftig viel Zeit, Mühe und Geld sparen. Was da zu beachten ist, zeigt das DGNB Kriterium „Flexibilität und Umnutzungsfähigkeit“.

Mieter kommen und gehen, neue Geschäfte mieten sich ein, Büros werden umstrukturiert – wer ein Gebäude mehrere Jahrzehnte lang beobachtet, dem werden eine Vielzahl von Veränderungen auffallen. Vor allem im Gebäude kommt es zu ständigen Umbau- und Instandsetzungsmaßnahmen.

Die DGNB will dazu ermutigen, bereits bei der Planung an eine spätere Umnutzung zu denken.

Vor diesem Hintergrund ist es essentiell, Gebäude so flexibel wie möglich zu konzipieren, um eine möglichst große Umnutzungsfähigkeit einzuplanen. Das gilt für Büros, Wohnhäuser, Shoppingzentren, Schul- und Logistikgebäude gleichermaßen. Demografischer Wandel, Digitalisierung, Arbeiten 4.0 und Industrie 4.0 werden die Anforderungen an Gebäude verändern. Steht ein Gebäude leer, weil es den Anforderungen der Nutzer entwachsen ist, kann es nicht nachhaltig sein. Schlimmstenfalls wird es trotz technischer Funktionsfähigkeit abgerissen und die Baustoffe entsorgt.

Wirtschaftlicher Erfolg

Fakt ist: Der wirtschaftliche Erfolg der Immobilie hängt direkt mit dessen Flexibilität zusammen. Passt sich ein Gebäude den Anforderungen seiner Nutzer an, wird es von diesen langfristig akzeptiert und genutzt. Daneben verringern sich die Lebenszykluskosten, weil auf teure Nachrüstungen größtenteils verzichtet werden kann. Besonders Vermieter von Multi-Tenant-Immobilien profitieren hiervon. Schließlich gilt es dort, sich auf unterschiedliche Mieter und häufige Wechsel einzustellen.

Gebäude lassen sich leichter umnutzen, wenn sich Wände zu einem späteren Zeitpunkt einbauen oder entfernen lassen. Dies gelingt, wenn bei der Planung einige Dinge beachtet werden. Zum Beispiel, wenn auf tragende Innenwände weitgehend verzichtet wir. Oder wenn so geplant wird, dass Trennwände an jeder Fassadenachse des Grundrasters ohne Eingriff in Boden oder Decke im Nachhinein eingebaut werden können. Wichtig ist daneben, eine Nutzlastreserve für Umnutzungen in der statischen Berechnung zu berücksichtigen.

Umrüstung ohne große bauliche Maßnahmen

Eine wesentliche Rolle spielt die Technische Gebäudeausrüstung (TGA). Viel zukünftigen Aufwand spart sich, wer beim Bau daran denkt, Lüftung, Kühlung, Heizung, Wasser, WC-Anschlüsse und Elektrotechnik so zu installieren, dass diese – idealerweise ganz ohne bauliche Maßnahmen – geänderten Raumsituationen angepasst werden können.

Passen sich Anschlüsse an neue Raumsituationen an?

Um ein Gebäude flexibel umgestalten zu können, ist eine hohe Flächeneffizienz wichtig. Wenn also ein möglichst großer Teil der Gesamtfläche des Gebäudes nutzbar ist. Einfluss auf die Umnutzungsfähigkeit haben daneben die Gebäudetiefe und die Anzahl der Erschließungskerne.

Relevant für jeden Gebäudetyp

Wird all dies bei der Planung mitgedacht, ist vieles möglich. Geschäftshäuser können ohne großen baulichen Aufwand Mieteinheiten trennen und umgestalten. Büros lassen sich teilen. Schulen können die Größe ihrer Klassenzimmer neuen Entwicklungen anpassen. Grundrisse von Wohnungen können je nach Nachfrage angepasst werden. Ehepaare können ihre zweite Etage vermieten, wenn die Kinder ausgezogen sind und die ehemaligen Kinderzimmer leer stehen. Logistik- oder Produktionsgebäude können erweitert werden, ohne dass die vorhandene Trägerstruktur geändert werden muss. Hotels können flexibel zwischen Konferenz- und Gastronomiebereich trennen. Shopping Center können Anlieferungsmöglichkeiten erweitern.

Desk Sharing – für neue Arbeitsformen

Unter Flexibilität versteht die DGNB nicht nur bauliche Veränderungen. Sie versteht darunter auch, wenn Büroflächen durch flexible Nutzung besser ausgelastet werden. In einigen Firmen sind Arbeitsplätze nur zum Teil besetzt. Besuchen Arbeitnehmer oft Kunden, sind häufig in Besprechungen oder in Seminaren, lohnt es sich, über Konzepte wie non-territoriale Büros, Desk Sharing oder Business Clubs nachzudenken. Die DGNB vergibt deshalb Bonuspunkte, wenn auf mindestens der Hälfte der Nutzungsfläche solche Flächennutzungskonzepte umgesetzt werden. Diese und alle weiteren Maßnahmen des Kriteriums „Flexibilität und Umnutzungsfähigkeit“ helfen dabei, heute schon die Weichen für tatsächlich zukunftssichere Gebäude zu stellen.

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