Was in der Kreativbranche begann, findet sich heute bis in Räumlichkeiten der öffentlichen Hand: variable Bürolandschaften mit offenen Raumstrukturen, die eine multifunktionale Flächennutzung möglich machen. Neben der Gestaltung geht es dabei auch um die Frage wie ein Arbeitsumfeld beschaffen sein muss, das Gesundheit und Wohlbefinden fördert. Was aber bedeutet das für den Büroimmobilienmarkt – und damit insbesondere für die Bereiche Investition und Planung?

Wie, wo und wann wollen wir arbeiten? Eine Frage, die heute branchenübergreifend in den Fokus rückt, motiviert durch technologischen Wandel, ebenso wie durch gesellschaftliche Trends wie Globalisierung und Diversifizierung von Lebensmodellen. Zunehmend stehen Arbeitgeber den Ansprüchen einer jungen Generation gegenüber, die Arbeitszeit als Lebenszeit definiert und Arbeitsbedingungen nach den Maßstäben einer Work-Life-Balance fordert.

Flexibel, funktional – nachhaltig

Foto: Bernd Müller, © Fraunhofer IAO

Wie sieht die moderne Büroumgebung aus, die als innovativer und damit als attraktiver Arbeitsplatz von morgen wahrgenommen wird? Flexibilität und Funktionalität sind dabei zentrale Stichworte. Die althergebrachte, klassische Bürotypologie wird aufgebrochen, zugunsten einer multifunktionalen Infrastruktur, die den Mitarbeiter gleichermaßen fördert und fordert: Kommunikation und Vernetzung werden mit den Möglichkeiten einer individuellen Arbeitsorganisation kombiniert. Das Einzelbüro mit räumlich fixiertem Arbeitsplatz rückt mehr und mehr in den Hintergrund. Im Extremfall reduzieren Unternehmen ihr Bürokonzept sogar einzig auf die Bedarfe von Teamarbeit, alles andere findet im Homeoffice statt.

Nachhaltigkeit spielt dabei gleich in mehrfacher Hinsicht eine zentrale Rolle: Zum einen aus der Perspektive der Arbeitnehmer, die eine gesunde, komfortable und bedarfsgerechte Arbeitsumgebung fordern. Zum anderen aus der Sicht der Unternehmen, die durch ein entsprechendes Angebot die Leistungsfähigkeit der Mitarbeiter und deren Identifikation mit dem Unternehmen fördern wollen. Und nicht zuletzt ist es im Interesse des Investors oder des Gebäudebetreibers, ganzheitliche Gebäudelösungen anzustreben, die Ökonomie, Ökologie und ästhetische Ansprüche verbinden und somit eine langfristige Haltbarkeit und Akzeptanz der Büroimmobilie sichern.

„New Workspace“ – Impuls für bessere Gebäude

Zentrum für Virtuelles Engineering (Foto: Christian Richters, © Fraunhofer IAO, UNStudio, ASPLAN)

Dass Büroumgebungen mittelbaren und unmittelbaren Einfluss auf die Performanz von Mitarbeitern haben, ist unstrittig, auch wenn eine tatsächliche Messbarkeit mit belastbaren Zahlen oft nicht gegeben ist. Am deutlichsten wird dieser Einfluss bei Faktoren, die direkt auf die Gesundheit einwirken, wie beispielsweise Luftqualität, Akustik, Lichtverhältnisse oder ergonomische Qualität des Mobiliars. Aber auch weichere Faktoren, etwa die Gestaltungsqualität einer Büroumgebung betreffend, wirken auf die Leistungsfähigkeit von Beschäftigten ein. Die Studie „Smarter Working“ von Fraunhofer IAO beleuchtet hierzu entsprechende Zusammenhänge und Wirkungsweisen.

Viele Parameter von „New Workspace“ sind Gebäude abhängig. Der spätere Ausbau einer Bürofläche stößt im Hinblick auf eine 360° Lösung an spürbare Grenzen. „New Workspace“ bietet also – insbesondere im Neubau – die Chance für das Entstehen von „besseren Gebäuden“. Vorausgesetzt die entsprechenden Faktoren finden bereits in der Gebäudeplanung Berücksichtigung.

Nur eine Frage der Wirtschaftlichkeit?

Wer aber ist zuständig für die erforderlichen Investitionen? Mit einem ganzheitlichen Anspruch, der beim Gebäude an sich beginnt, ist schnell der Investor identifiziert, was die klassischen ökonomischen Fragestellungen des Investor-Nutzer-Dilemmas aufwirft. Investitionsentscheidungen basieren zudem grundsätzlich auf einer Einschätzung von Wertigkeiten. Das heißt, als Voraussetzung müssen Vergleichsmöglichkeiten zwischen Gebäudesystemen und Unternehmenswerten geschaffen werden.

Dabei geht es darum, Zusatzinvestitionen dem (zusätzlichen) „Produktivitäts-Ertrag“ eines Gebäudes gegenüberzustellen. Eine entsprechende Betrachtung aller relevanten Faktoren hinsichtlich Herstellung und Betrieb/Nutzung könnte möglicherweise im Rahmen der Lebenszyklusanalyse stattfinden. Damit könnte die LCC-Analyse die Entscheidungsgrundlage für den Bau, den Betrieb und die Nutzung von produktiven Gebäuden liefern.