Wer seinen Gebäudebetrieb zukunftsfähig machen und langfristigen Werterhalt erzielen möchte, benötigt eine ökonomisch sinnvolle, auf Klimaschutz ausgelegte Immobilienstrategie, die objektspezifisch die jeweiligen Chancen und Risiken mit einbezieht. Genau hier setzt das DGNB System für Gebäude im Betrieb an. In neun Kriterien fokussiert es auf alle nachhaltigkeitsrelevanten Themen. In unserer Blogserie stellen wir sie vor und zeigen, warum es sich für alle Beteiligten lohnt, sich mit ihnen auseinanderzusetzen. Im zweiten Teil widmen wir uns der ökonomisch relevanten Aspekten.

Bis spätestens 2050 muss der gesamte Gebäudebestand in Deutschland klimaneutral sein. Das Ziel ist gesetzt. Für Betreiber, Nutzer und Bestandshalter ist jedoch klar, dass die Transformation hin zu einem ökologisch nachhaltigen Gebäudebetrieb nur Hand in Hand mit einem ökonomischen funktioniert.

Die Kriterien für einen ökonomisch nachhaltigen Gebäudebetrieb

Alle Kosten im Blick

Nachhaltig betriebene Gebäude und die Maßnahmen auf dem Weg dorthin müssen sich daran messen lassen, ob sie ökonomisch erfolgreich sind. Daran führt kein Weg vorbei. Das Kriterium „Betriebskosten“ trägt dieser Anforderung Rechnung. Um stets sicher sein zu können, dass für alle Veränderungen im Betrieb der wirtschaftlichste Weg gewählt wird, bedarf es einer kontinuierlichen Prüfung aller finanziellen Aufwendungen und der Optimierung ökonomischer Ressourcen.

Für die Praxis bedeutet das konkret, alle Kostenstellen im Gebäudebetrieb zu identifizieren, einen Zielwert für die Gesamtkosten zu definieren und anhand eines Soll-Ist-Vergleichs Maßnahmen zur Optimierung festzulegen. Eine einheitliche Systematik für alle Kosten ist hier der Schlüssel zum Erfolg. So können Einsparpotenziale identifiziert und künftig vermeidbare Kosten lokalisiert werden. Wer erst einmal alle Kosten und die eigenen Ziele im Blick hat, ist bereits auf einem guten Weg. Daher werden im DGNB System für Gebäude im Betrieb auch bereits das Setzen von Zielen und die planvolle Verfolgung dieser positiv bewertet.

Werterhalt durch aktives Risikomanagement

Grundlage für die Erstellung eines Finanzplans, aber auch der Planung aller anderen Maßnahmen sollte hierbei immer eine umfassende Analyse der Chancen und Risiken sein. Sie betrachtet den Kontext und stellt sicher, dass in alle Überlegungen der Gebäudezustand, die Nutzerbedürfnisse, die äußeren Umweltrisiken und relevante Potenziale mit einbezogen werden. Es geht darum, ein proaktives Management des Gebäudezustands zu ermöglichen und Ungewissheit zu vermeiden, um den langfristigen Werterhalt der Immobilien zu sichern. Denn unvorhergesehene Investitionskosten, unbekannte Mängel, mangelhafter Brandschutz, gesundheitsgefährdende Risikostoffe etc. können zu Fehlplanungen und höheren Kosten führen. Dem Kriterium „Risikomanagement und Werterhalt“ kommt daher im DGNB System neben „Klimaschutz und Energie“ die zweithöchste Gewichtung zu.

Hierbei geht es im ersten Schritt vor allem darum Verantwortlichkeiten zu verteilen. Denn wer Verantwortung bekommt, fühlt sich auch verantwortlich. So bleiben wichtige Themen immer auf dem Schirm. Zudem helfen Nutzerbefragungen und ein systematisches Beschwerdemanagement, den Betrieb in Einklang mit den Nutzerbedürfnissen zu optimieren und u.a. Risiken zu minimieren, die einen entscheidenden Einfluss auf die Vermietung haben können. Daten zum Gebäudezustand können über Dokumentationen, Gebäudebegehungen etc. zusammengetragen werden. Schließlich ist ebenfalls die Erfassung geografischer Gegebenheiten und der entsprechenden natürlichen Gefahren am Standort für eine zukunftsfähige Gestaltung des Betriebs sinnvoll. Ihre Intensität und Frequenz sind in der Regel nicht beeinflussbar und schwer vorhersehbar. Umso wichtiger ist es, sie im Zuge der Chancen-Risiken-Analyse zu erkennen, richtig einzuordnen und die für Nutzer im und am Gebäude nachteiligen Auswirkungen zu kompensieren oder zu vermeiden.

Orientierung beim Ressourceneinsatz

Neben diesen natürlichen Gefahren gilt es zudem, Risiken durch umwelt- und gesundheitsschädigende, risikobehaftete Produkte und Materialien zu vermeiden. Hier ist der Einkauf gefragt. Die Werthaltigkeit und -entwicklung einer Immobilie wird maßgeblich von Entscheidungen in der Beschaffung und Bewirtschaftung beeinflusst. Jede Neuanschaffung birgt Chancen und Risiken für die Erfüllung der verfolgten Nachhaltigkeitsziele.

Hilfreich sind hier insbesondere Richtlinien, die als Orientierung dienen. Legen sie den Fokus auf die nachhaltige Verwendung von Produkten und den Einsatz von Dienstleistungen mit anerkannten ökologischen und sozialen Standards, kann eine definierte Mindestqualität gesichert und die Umsetzung laufend überprüft werden. Hierbei geht es um Standards für alle Bereiche: Ausbau, Instandhaltung, Bewirtschaftung, Biodiversität vor Ort und das technische Monitoring. Je höher die Qualitätsstandards, desto besser. Das DGNB System bewertet im Kriterium „Beschaffung und Bewirtschaftung“ bereits das Vorhandensein von Richtlinien positiv, die die Grundanforderungen erfüllen und die wichtigsten Punkte adressieren. Denn bei allen Ansprüchen an die eigenen Ziele, ist das eigentliche Ziel der erste Schritt.

Zukunftsfähig mit System

Das DGNB System für Gebäude im Betrieb integriert alle beschriebenen Aspekte. Es hilft zielorientiert ins Handeln zu kommen und bietet als Transformations- und Managementtool systematische Unterstützung bei ihren kontinuierlichen Optimierungsprozessen. Alle Informationen zum System finden Sie hier.

Im dritten Teil werfen wir einen Blick auf die soziokulturellen und funktionalen Aspekte. Hier finden Sie noch einmal den ersten zu den ökologischen Kriterien.